Νέες αγορές φαίνεται να ενισχύουν την παρουσία τους δίπλα στις παραδοσιακές δυνάμεις, με την γεωγραφία της ζήτησης για τα ελληνικά πολυτελή ακίνητα να αλλάζει. Σύμφωνα με την έκθεση της Greece Sotheby's International Realty για το πρώτο εξάμηνο του 2026, αυξήθηκε κατά 60% το ενδιαφέρον από το Ηνωμένο Βασίλειο σε ετήσια βάση, εξέλιξη που, κατά την έρευνα, συνδέεται με την κατάργηση του ευνοϊκού φορολογικού καθεστώτος non-dom στη Βρετανία και τη στροφή εύπορων αγοραστών προς χώρες στις οποίες μπορούν να αποκτήσουν κατοικία και να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία. Άνοδο 60% κατέγραψε και η Αυστραλία, κυρίως λόγω της ενισχυμένης παρουσίας της ελληνικής διασποράς, η οποία αποκτά ακίνητα είτε με προοπτική μελλοντικής επιστροφής είτε για τη μακροπρόθεσμη διαχείριση της οικογενειακής περιουσίας.
Ωστόσο, ενίσχυση του ενδιαφέροντος καταγράφηκε και από την εγχώρια αγορά, με ποσοστό +17%, με αποτέλεσμα οι Έλληνες να παραμένουν η μεγαλύτερη επιμέρους ομάδα ενδιαφερομένων. Στον αντίποδα, το ενδιαφέρον από τη Γερμανία εμφανίζει σημάδια σταθεροποίησης σε χαμηλότερα επίπεδα, υποχωρώντας οριακά 1% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που η εταιρεία αποδίδει στην επιβράδυνση της γερμανικής οικονομίας και στη γενικότερη κάμψη των επενδύσεων των Γερμανών σε πολυτελή ακίνητα στις μεσογειακές αγορές.
Η αξία ακινήτων
Η διεύρυνση της γεωγραφικής βάσης της ζήτησης συνοδεύεται από νέα άνοδο της αγοράς πολυτελών κατοικιών. Σύμφωνα με την έκθεση, η συνολική αξία των ακινήτων για τα οποία εκδηλώθηκε ενδιαφέρον μέσω της Greece Sotheby's διαμορφώθηκε στα 6,11 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2026, επίπεδο αυξημένο 19% σε σχέση με τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας. Η έκθεση βασίζεται σε καταγεγραμμένη αξία συναλλαγών που υπερβαίνει τα 650 εκατ. ευρώ στην ιστορία του οίκου.
Το διαρθρωτικό συμπέρασμα είναι απολύτως σαφές: οι αγοραστές που δραστηριοποιούνται το 2026 εκδηλώνουν ενδιαφέρον για ακίνητα σημαντικά υψηλότερης αξίας σε σχέση με οποιαδήποτε αντίστοιχη προηγούμενη περίοδο. Η διάμεση αξία ανά ερώτημα (median enquiry value) αυξήθηκε από 2,30 εκατ. ευρώ το 2025 σε 2,95 εκατ. ευρώ το 2026, καταγράφοντας άνοδο 28%. Η μέση αξία ανά ερώτημα (average enquiry value) αυξήθηκε από 5,12 εκατ. ευρώ σε 5,89 εκατ. ευρώ. Η ζήτηση δεν έχει επιστρέψει μόνο ως προς τον όγκο της. Έχει επιστρέψει και με αισθητά υψηλότερη ποιοτική σύνθεση.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα νησιά
Στο σημαντικότερο αναπτυξιακό μέτωπο της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών αναδεικνύεται η Αθηναϊκή Ριβιέρα, καθώς η πρόοδος της επένδυσης στο Ελληνικό, η ανάπτυξη των επώνυμων κατοικιών Apollo Hills και η συνολική αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου της Αττικής δημιουργούν μια νέα, συγκεντρωμένη αγορά υψηλών προδιαγραφών. Σύμφωνα με τη Greece Sotheby's, πρόκειται για τη σημαντικότερη διαρθρωτική εξέλιξη του σημερινού κύκλου της αγοράς.
Η περιοχή διαφοροποιείται πλέον σαφώς από τις παραδοσιακές νησιωτικές αγορές. Όπως επισημαίνεται στην έκθεση, ο αγοραστής μιας κατοικίας στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν επιλέγει κυρίως τον προορισμό ή τον τρόπο ζωής που αυτός συμβολίζει, αλλά επενδύει σε οργανωμένες υποδομές, επώνυμες οικιστικές αναπτύξεις, υψηλές υπηρεσίες, ασφάλεια και εύκολη πρόσβαση σε παροχές που λειτουργούν όλο τον χρόνο. Σημαντικά κριτήρια αποτελούν επίσης η εγγύτητα στο Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών, η πρόσβαση σε διεθνή σχολεία και η αξιοπιστία του developer.
Η διάμεση ζητούμενη τιμή των κατοικιών στο ενεργό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας διαμορφώνεται στα 10.213 ευρώ ανά τ.μ. και η μέση στα 11.268 ευρώ, ενώ οι ζητούμενες τιμές φθάνουν έως και τα 26.848 ευρώ ανά τ.μ. Στις επώνυμες κατοικίες υπό ανάπτυξη (branded residences) οι τιμές κινούνται περίπου στις 26.000 ευρώ ανά τ.μ. καθιστώντας την Αθηναϊκή Ριβιέρα το σημείο αναφοράς της αγοράς πολυτελών κατοικιών στην ηπειρωτική Ελλάδα.
Η περιοχή προσελκύει κυρίως εύπορους αγοραστές από τις χώρες του Κόλπου, επενδυτές και στελέχη από τη Βόρεια Ευρώπη, επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στο Λονδίνο, Έλληνες της διασποράς που σχεδιάζουν την επιστροφή τους, αλλά και εύπορα νοικοκυριά της Αθήνας. Ιδιαίτερα οι αγοραστές από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα εξακολουθούν να επικεντρώνονται στα υπερπολυτελή ακίνητα της περιοχής, εκδηλώνοντας ενδιαφέρον για κατοικίες αξίας τρεις έως πέντε φορές υψηλότερης από τον μέσο όρο της αγοράς.
Η έκθεση επισημαίνει ακόμη ότι η Αθηναϊκή Ριβιέρα συνδέεται στενά με το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής στην Ελλάδα, καθώς η πλειονότητα των κατοικιών υπό ανάπτυξη υπερβαίνει το όριο των 800.000 ευρώ που απαιτείται για την υπαγωγή στο ισχύον καθεστώς.
Στις νησιωτικές αγορές, η Μύκονος εξακολουθεί να καταγράφει τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές, με διάμεση αξία 10.938 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ακολουθούν η Λευκάδα με 9.130 ευρώ, η Πάρος με 9.028 ευρώ και η Κέρκυρα με 8.716 ευρώ ανά τ.μ.. Στον αντίποδα, η Κρήτη, η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος κινούνται σε επίπεδα από περίπου 6.000 έως 7.100 ευρώ ανά τ.μ., με την εταιρεία να εκτιμά ότι οι συγκεκριμένες αγορές εξακολουθούν να εμφανίζουν περιθώρια ανόδου σε σχέση με την ποιότητα των υποδομών και των προορισμών τους.
Ανθεκτικότητα απέναντι στις γεωπολιτικές εξελίξεις
Η αγορά αποδείχθηκε παράλληλα ιδιαίτερα ανθεκτική απέναντι στις γεωπολιτικές εξελίξεις. Η σύγκρουση Ιράν – Ισραήλ προκάλεσε προσωρινή επιβράδυνση του ενδιαφέροντος κατά τις πρώτες περίπου 40 ημέρες μετά την έναρξή της, ωστόσο, η ανάκαμψη ήταν ταχεία. Από τα μέσα Απριλίου οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος επανήλθαν σε τροχιά ισχυρής ανάπτυξης, με τον Ιούνιο να ολοκληρώνεται με αύξηση 64% σε ετήσια βάση ως προς την αξία των αιτημάτων ενδιαφέροντος.
Σχολιάζοντας τα ευρήματα της έκθεσης, ο Σάββας Σαββαΐδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby's σημείωσε πως οι αγοραστές που υποδεχόμαστε το 2026 είναι περισσότεροι, πιο θεσμικοί και πιο αποφασισμένοι από εκείνους που υποδεχόμασταν πριν από πέντε χρόνια.
Η σύνθεση της ζήτησης
Η έκθεση καταγράφει επίσης σημαντικές διαφοροποιήσεις στη σύνθεση της ζήτησης. Το Ηνωμένο Βασίλειο αποτελεί πλέον τη μεγαλύτερη ξένη αγορά προέλευσης ενδιαφέροντος, με μερίδιο 17,4%. Ακολουθούν οι Ηνωμένες Πολιτείες με 14,5% και η Γαλλία με 6,3%. Παράλληλα, οι ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές ήταν η Ισπανία, όπου οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος αυξήθηκαν 470%, η Νότια Αφρική με 264%, η Ολλανδία με 199% και το Βέλγιο με 101%, γεγονός που υποδηλώνει ότι η ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών προσελκύει πλέον ενδιαφέρον από ένα ευρύτερο φάσμα χωρών.
Οι Βρετανοί επιστρέφουν δυναμικά
Σε επίπεδο εθνικότητας αγοραστών, η εγχώρια ζήτηση παρέμεινε η μεγαλύτερη μεμονωμένη κατηγορία με ποσοστό 18,8% επί του συνόλου των αιτημάτων, ακολουθούμενη στενά από το Ηνωμένο Βασίλειο με 17,4% (αύξηση 60% σε ετήσια βάση) και τις Ηνωμένες Πολιτείες με 14,5%. Η ισχυρή επάνοδος της βρετανικής αγοράς συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος non-dom, εξέλιξη που τροφοδότησε αντίστοιχα και τη ραγδαία ανάπτυξη του ελληνικού Non-Dom καθεστώτος. Το εν λόγω καθεστώς πλέον αποτελεί δομικό κομμάτι της αγοράς: το 2025 αντιπροσώπευσε το 29% του συνολικού όγκου συναλλαγών, έναντι μηδενικής συμμετοχής πριν από το 2024, με τους Βρετανούς αγοραστές να καλύπτουν το 53% των σχετικών συναλλαγών.
Η τάση και ο εξορθολογισμός τιμών
Όπως σημειώνεται, πέρα από το επεισόδιο του πολέμου, η συνολική εικόνα είναι αυτή της επιστροφής στη μακροπρόθεσμη τάση, και μάλιστα με περιθώριο υπέρβασής της. Η επιβράδυνση του 2025 αποδεικνύεται πλέον ότι ήταν ακριβώς αυτό: μια επιβράδυνση και όχι μια διαρθρωτική μεταβολή. Η συνολική ζήτηση αγοραστών κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 κινείται κατά 19% υψηλότερα από τη βάση αναφοράς της τελευταίας πενταετίας. Η ζήτηση έχει επιστρέψει στην κανονική της τάση μετά την παύση του 2025 και έχει επιστρέψει με ποιοτικότερα χαρακτηριστικά από ό,τι στο παρελθόν. Η μέση αξία των ακινήτων για τα οποία εκδηλώνεται ενδιαφέρον είναι αισθητά υψηλότερη από οποιαδήποτε προηγούμενη περίοδο στην ιστορία μας.
Το πιο ξεκάθαρο χαρακτηριστικό αυτής της αγοράς είναι ο εξορθολογισμός των τιμών. Τα ακίνητα που τιμολογούνται ρεαλιστικά, σε επίπεδα που υποστηρίζονται από πραγματικά συγκρίσιμα στοιχεία συναλλαγών, απορροφώνται από την αγορά μέσα σε εύλογους χρονικούς κύκλους. Αντίθετα, τα ακίνητα που διατίθενται με δοκιμαστικές ή υπεραισιόδοξες τιμές (exploratory prices) «καίγονται» στην αγορά. Δεν υπάρχει τρίτη επιλογή. Ένας πωλητής που διατηρεί μια αισιόδοξη τιμή για έξι ή δώδεκα μήνες χωρίς σοβαρές προσφορές θα διαπιστώσει ότι η αγορά θυμάται το ακίνητο ως απούλητο και όχι ως υποτιμημένο. Η απόφαση για την τιμή με την οποία θα εισαχθεί ένα ακίνητο στην αγορά καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο η αγορά θα το αντιμετωπίζει για τα επόμενα χρόνια.
